Verkauf geerbter Immobilien in Griechenland: Der Anwaltsleitfaden

Erbrecht in Griechenland: Reform 2026

Im Jahr 2026 steht Griechenland die umfassendste Reform seines Erb- und Nachlassrechts seit fast 80 Jahren bevor. Nach Jahrzehnten weitgehend unveränderter Regelungen steht das griechische Parlament kurz davor, ein neues Gesetz zu verabschieden, das das gesamte Kapitel des Zivilgesetzbuchs über Testamente, gesetzliche Erbfolge, Erbenhaftung und verwandte Bestimmungen modernisiert. Der von einem Expertengremium erarbeitete Entwurf soll 2026, teilweise bereits im September, in Kraft treten.

Ziel dieser Reform ist es, das Erbrecht an die heutigen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten anzupassen, bürokratische Hürden abzubauen sowie Erben mehr Rechtssicherheit und Schutz zu bieten.

Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:

• Einführung von Erbverträgen als rechtlich bindendes Instrument, um Erbfolgeregelungen im Voraus festzulegen (eine bislang in Griechenland nicht anerkannte Möglichkeit).
• Neudefinition der Erbenhaftung, sodass Erben künftig nicht mehr unbegrenzt mit ihrem Privatvermögen für Nachlassverbindlichkeiten haften, die den Wert des Erbes übersteigen.
• Erweiterte Erbrechte für überlebende Ehepartner und langjährige Lebensgefährten unter bestimmten Voraussetzungen.
• Digitalisierung von Testamentseröffnung und Nachlassverfahren, um die Bearbeitungszeiten deutlich zu verkürzen.

Mit diesen Reformen soll das griechische Erbrecht an europäische Standards angepasst, modernen Familienstrukturen Rechnung getragen und mehr Transparenz und Vorhersehbarkeit für in- und ausländische Beteiligte geschaffen werden.

Derzeit wird das Erbrecht in Griechenland durch eine Kombination aus Zivil- und Steuerrecht geregelt, die seit vielen Jahren nahezu unverändert geblieben ist. Kernstück ist das griechische Zivilgesetzbuch (Artikel 1710–2035), das die gesetzliche und testamentarische Erbfolge, die Erbenordnung sowie den Pflichtteilsanspruch regelt. Dadurch wird sichergestellt, dass enge Angehörige – etwa Ehepartner und Kinder – einen gesetzlichen Mindestanteil am Nachlass erhalten.

Aus steuerlicher Sicht regelt das Gesetz 2961/2001 (Erbschafts-, Schenkungs- und Elternzuwendungsteuergesetz) die Steuerklassen, Freibeträge und Bewertungsregeln in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Besonders enge Familienangehörige werden dabei begünstigt. Der steuerpflichtige Wert von Immobilien richtet sich nach dem staatlich festgelegten „objektiven Wert“ und nicht nach dem Marktpreis.

Formell muss die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft in Griechenland durch eine notarielle Urkunde erfolgen. Eine vorbehaltlose Annahme hat zur Folge, dass die Erben für die Schulden des Erblassers haften, es sei denn, sie nehmen die Erbschaft „unter Inventarvorbehalt“ an. Diese rechtliche Möglichkeit besteht zwar, wird aber wegen ihrer Komplexität selten genutzt. Zusätzlich sind die Vorschriften des Grundbuch- und Katasterrechts zu beachten. Danach müssen geerbte Immobilien ordnungsgemäß eingetragen werden, bevor eine Übertragung oder ein Verkauf erfolgen kann.

Das derzeitige System schützt zwar die Familienrechte, ist jedoch stark formalistisch und verwaltungstechnisch aufwendig. Diese Eigenschaften – verbunden mit veralteten Annahmen über Familienstrukturen und Vermögensverwaltung – sind der Hintergrund für die geplante Reform des Erbrechts.

Erben mit und ohne Testament in Griechenland

In Griechenland hängt die Verteilung des Nachlasses entscheidend davon ab, ob der Erblasser ein gültiges Testament hinterlassen hat. Zwar gelten die gleichen Grundprinzipien, doch das Vorhandensein oder Fehlen eines Testaments kann den Ablauf und das Ergebnis der Erbschaft erheblich beeinflussen.

Mit einem Testament kann der Erblasser die Verteilung seines Vermögens bestimmen, Begünstigte einsetzen und einen Testamentsvollstrecker ernennen. Allerdings sieht das griechische Recht zwingende Pflichtteilsansprüche für nahe Angehörige (z. B. Kinder und in bestimmten Fällen den überlebenden Ehepartner) vor, die unabhängig vom Testament gelten. Im Gegensatz zu angelsächsischen Rechtsordnungen ist die Rolle des Testamentsvollstreckers in Griechenland begrenzt. Er setzt den letzten Willen um, begleicht Schulden und unterstützt die Übertragung von Vermögenswerten – meist unter notarieller Aufsicht.

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge nach dem Zivilgesetzbuch. Das Gesetz legt eine feste Erbenordnung fest (Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister usw.) und lässt keine individuelle Gestaltung zu. Dies schafft zwar Rechtssicherheit, führt jedoch häufig zu Ergebnissen, die nicht den persönlichen Wünschen des Erblassers entsprechen. Zudem kann es zu Konflikten führen, wenn mehrere Erben beteiligt sind.

In beiden Fällen müssen die Erben die Erbschaft formell annehmen und die erforderlichen steuerlichen und rechtlichen Schritte zur Geltendmachung ihres Anteils einleiten. Die Erbschaftssteuer fällt unabhängig davon an, ob ein Testament existiert oder nicht. Ihre Höhe richtet sich nach dem Wert der Vermögenswerte und dem Verwandtschaftsgrad. Enge Angehörige genießen dabei höhere Freibeträge und niedrigere Steuersätze. Ein Testament kann die Steuerlast nicht beseitigen, aber die Nachlassabwicklung effizienter gestalten und Streitigkeiten oder Verzögerungen vermeiden.

Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland ist komplexer als eine gewöhnliche Immobilienübertragung und erfordert eine sorgfältige rechtliche und organisatorische Planung.

Zunächst müssen die Erben sicherstellen, dass sie rechtlich verkaufsbereit sind, die Immobilie marktgerecht vorbereitet ist und Einigkeit unter den Miterben besteht.

Im Folgenden sind die wichtigsten Schritte beschrieben, um den Prozess reibungslos und effizient zu gestalten.

Annahme der Erbschaft und rechtliche Vorbereitung

Bevor die Immobilie verkauft werden kann, muss die Erbschaft durch eine notarielle Urkunde formell angenommen werden. Anschließend ist die Immobilie im Grundbuch oder Kataster auf die Erben einzutragen, und eventuelle Erbschaftssteuern sind zu begleichen. Ohne diese rechtliche Grundlage ist kein Verkauf möglich.

Immobilienbewertung und Vorbereitung

Sobald die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, sollte eine realistische Marktwertermittlung erfolgen.

Zudem muss die Immobilie technisch und rechtlich ordnungsgemäß dokumentiert sein, einschließlich der Nachweise über die Baurechtmäßigkeit und eines Energieausweises.

Gut vorbereitete Immobilien lassen sich schneller und zu besseren Konditionen verkaufen.

Wahl der Verkaufsstrategie

Die Erben müssen entscheiden, wie sie die Immobilie vermarkten möchten.

Ein Makler bietet professionelle Unterstützung bei der Bewertung, Vermarktung und Verhandlung, während ein Privatverkauf Kosten spart, aber mehr Eigeninitiative erfordert. In bestimmten Fällen kann auch eine Versteigerung sinnvoll sein.

Die gewählte Verkaufsstrategie beeinflusst sowohl den Zeitrahmen als auch den erzielbaren Preis erheblich.

Umgang mit mehreren Erben

Wenn mehrere Erben beteiligt sind, ist dieser Schritt oft der sensibelste und entscheidendste Teil des gesamten Prozesses.

Nach griechischem Recht müssen alle Miteigentümer gemeinsam handeln. Ein einziger widersprechender Erbe kann den Verkauf verzögern oder sogar verhindern. Unterschiedliche finanzielle Erwartungen, emotionale Bindungen oder persönliche Umstände können die Entscheidungsfindung erschweren.

Eine frühzeitige Abstimmung ist daher entscheidend. Offene Kommunikation, ein gemeinsames Verständnis des Marktwerts und Einigkeit über Zeitpunkt und Vorgehensweise helfen dabei, Konflikte zu vermeiden.

In komplexeren Fällen können anwaltliche Beratung, strukturierte Verhandlungen oder Mediation dabei helfen, Interessen auszugleichen, Rechte zu klären und rechtssichere Vereinbarungen zu erzielen.

Abschluss und Eigentumsübertragung

Der Verkauf wird vor einem griechischen Notar abgeschlossen, der die Der Verkauf wird vor einem griechischen Notar abgeschlossen, der die Übertragungsurkunde erstellt und beurkundet. Nach der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum auf den Käufer über und der Kaufpreis wird unter den Erben entsprechend ihren Anteilen verteilt. Damit ist der Vorgang rechtskräftig abgeschlossen.

Erbstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf

Erbstreitigkeiten sind einer der häufigsten Gründe, warum geerbte Immobilien in Griechenland über Jahre hinweg unverkauft bleiben. Uneinigkeit über Eigentumsanteile, den Immobilienwert, die Nutzung oder die Verkaufsabsicht kann den Verkaufsprozess blockieren. Eine frühzeitige und strategische Konfliktlösung ist daher entscheidend, um den Familienfrieden zu wahren und den Vermögenswert zu erhalten.

Vorbeugung ist besser als eine gerichtliche Auseinandersetzung. Eine vollständige und korrekte Dokumentation ist die Grundlage für die Vermeidung von Streitigkeiten – insbesondere Grundbuchauszüge, eine notarielle Erbschaftsanerkennung, eine Steuerfreistellungsbescheinigung und aktuelle technische Unterlagen. Unklare oder fehlende Dokumente führen häufig zu Misstrauen und unterschiedlichen Rechtsauffassungen.

Kommt es dennoch zu Konflikten, ist eine spezialisierte rechtliche Beratung im Erb- und Immobilienrecht unerlässlich. Ein erfahrener Anwalt kann die Rechte und Pflichten der Erben klären, feststellen, ob Einstimmigkeit erforderlich ist, und rechtlich tragfähige Lösungen entwickeln – von Vergleichsvereinbarungen über Teilungsverträge bis hin zur gerichtlichen Klärung. Oft ist eine Mediation schneller und kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren.

Die Kanzlei Leptokaridou begleitet Mandanten in allen Phasen dieses Prozesses. Mit Fachwissen im griechischen Erb- und Immobilienrecht und einem praxisorientierten Ansatz helfen unsere Anwältinnen und Anwälte, Konflikte zu lösen, Interessen abzustimmen und eine rechtssichere Verkaufsabwicklung zu ermöglichen. Unser Service umfasst die Prüfung von Dokumenten, die Entwicklung einer rechtlichen Strategie, Verhandlungsunterstützung sowie die Koordination mit Notaren, Ingenieuren und Steuerberatern. Unser Ziel ist es, Konflikte zu minimieren, Verzögerungen zu vermeiden und einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten.

Praktische Tipps zum Verkauf geerbter Immobilien in Griechenland

Der erfolgreiche Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland erfordert ein geordnetes Vorgehen in der richtigen Reihenfolge: Erst muss die rechtliche Vorbereitung erfolgen, dann die technische und dokumentarische Prüfung und schließlich die Vermarktung mit einer klaren Strategie – insbesondere, wenn mehrere oder im Ausland lebende Erben beteiligt sind.

Erben sollten den Verkauf nicht als einmalige Transaktion betrachten, sondern als strukturierten Prozess: Zunächst sind die Eigentumsverhältnisse zu klären, potenzielle Streitpunkte zu lösen und die Immobilie ordnungsgemäß vorzubereiten. Anschließend ist der beste Vermarktungsweg zu wählen. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung spart Zeit, vermeidet Fehler und schützt den Wert des Nachlasses.

Vor dem Verkauf sollten folgende Punkte abgeschlossen sein:

• Formelle Annahme der Erbschaft durch notarielle Urkunde
• Eintragung des Eigentums im Grundbuch/Kataster
• Abgabe der Erbschaftssteuererklärung und Vorlage der Steuerfreigabe
• Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM) für alle Erben
• Legalisierung etwaiger baurechtlicher Unregelmäßigkeiten
• Sammlung aller technischen Unterlagen und Zertifikate
• Einigung aller Miterben über Verkaufsbedingungen und Strategie
• Wahl des geeigneten Verkaufswegs (Makler, Privatverkauf, Auktion)
• Juristische Prüfung aller Unterlagen vor Vertragsunterzeichnung

Die frühzeitige Erledigung dieser Punkte verhindert Verzögerungen, Streitigkeiten und unerwartete Hindernisse beim Verkauf.

Die Kanzlei Leptokaridou begleitet Mandanten umfassend beim Verkauf geerbter Immobilien in Griechenland. Dank unserer Spezialisierung im Erb- und Immobilienrecht bieten wir klare Strategien, koordinieren Dokumente, unterstützen Erben bei Verhandlungen und arbeiten effizient mit Notaren, Ingenieuren und Steuerexperten zusamme

Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie in Griechenland