Immobilienversteigerungen in Griechenland

Was sind Immobilienauktionen?

Immobilienauktionen sind eine Methode für den Kauf und Verkauf von Immobilien, bei der Transaktionen durch ein Bietverfahren bestimmt werden. Interessierte Käufer konkurrieren durch die Abgabe von Geboten, beginnend mit einem Anfangsgebot, wobei das höchste Gebot den Zuschlag für die Immobilie erhält.

Der Gewinner muss in der Regel einen bestimmten Prozentsatz des Höchstgebots sofort zahlen (häufig 10 %) und die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist (z. B. 30 Tage) abschließen.

Immobilienauktionen sind ein dynamischer Weg, um Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen, und bieten sowohl Käufern als auch Verkäufern Chancen, sind aber auch mit spezifischen Risiken und Anforderungen verbunden, die die Teilnehmer verstehen sollten.

Es gibt verschiedene Arten von Auktionen:

• Absolute Auktion: Die Immobilie wird unabhängig vom Preis an den Höchstbietenden verkauft. Es gibt kein Mindestgebot und keinen Mindestpreis.
• Reserveauktion: Der Verkäufer legt einen Mindestpreis (Reserve) fest und die Immobilie wird nur verkauft, wenn das Gebot diesen Preis erreicht oder übersteigt.
• Zwangsversteigerung: Wird in der Regel von Banken oder Kreditgebern durchgeführt, um ausstehende Zahlungen für eine notleidende Hypothek einzutreiben. Sie finden häufig auf dem Grundstück oder im Gerichtsgebäude statt.
• Staatliche Versteigerung: Immobilien, die aufgrund nicht gezahlter Steuern oder anderer rechtlicher Probleme beschlagnahmt wurden, können von staatlichen Behörden versteigert werden.

Verkäufer, darunter Privatpersonen, Banken oder staatliche Stellen, können sich für eine Versteigerung entscheiden, um einen schnellen Verkauf zu gewährleisten, insbesondere bei Zwangsversteigerungen, Nachlassverkäufen oder notleidenden Immobilien.

Durch Immobilienauktionen können Käufer einzigartige Immobilien zu wettbewerbsfähigen Preisen finden, insbesondere bei Notverkäufen. Gleichzeitig haben Käufer möglicherweise nur begrenzte Möglichkeiten, die Immobilie zu besichtigen, was zu potenziellen versteckten Problemen führen kann, da Immobilien in der Regel ohne Garantien verkauft werden, was bedeutet, dass der Käufer alle Risiken trägt. Auktionen können zwar zu guten Angeboten führen, aber der Wettbewerbscharakter kann die Preise auch in die Höhe treiben, manchmal über den Marktwert hinaus.

Immobilienversteigerungen in Griechenland, der rechtliche Rahmen

Immobilienversteigerungen werden in Griechenland durch mehrere Gesetze geregelt, wobei sich die jüngsten Änderungen auf die Erhöhung der Transparenz, Effizienz und Digitalisierung der Verfahren konzentrieren.

Das griechische Recht bietet einen klar definierten Rahmen für Immobilienversteigerungen, wobei der Schwerpunkt auf Zwangsversteigerungen und dem Schutz der Gläubigerrechte liegt.

Das griechische Zivilgesetzbuch und die Zivilprozessordnung bilden den allgemeinen Rahmen für Immobilientransaktionen, einschließlich Versteigerungen. Spezielle Bestimmungen der griechischen Zivilprozessordnung regeln die Verfahren zur Durchsetzung von Forderungen durch den Verkauf von Immobilien, einschließlich des Verfahrens zur Versteigerung von Immobilien, die wegen Nichtzahlung von Schulden beschlagnahmt wurden.

Alle Zwangsversteigerungen werden nun elektronisch durchgeführt.

Mit dem Gesetz 4512/2018 wurden elektronische Zwangsversteigerungen (E-Auktionen) für die Zwangsvollstreckung eingeführt, was die Versteigerungslandschaft durch die Verlagerung von physischen zu Online-Plattformen erheblich verändert hat. Ziel ist es, die Transparenz zu erhöhen, das Potenzial für Auktionsstörungen zu verringern und einen sichereren und effizienteren Prozess zu gewährleisten.

Das Gesetz 4738/2020, bekannt als „Insolvenzgesetz“, reformierte die Art und Weise, wie Auktionen in Insolvenzfällen durchgeführt werden, mit dem Ziel, den Prozess zu straffen und die Rechte der Gläubiger zu schützen.

Ablauf einer Zwangsversteigerung in Griechenland

Der Ablauf einer Immobilienversteigerung in Griechenland, insbesondere einer Zwangsversteigerung, beginnt damit, dass ein Gläubiger, häufig eine Bank, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleitet, weil ein Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt. Nach dem Gerichtsverfahren genehmigt das Gericht die Zwangsvollstreckung und ordnet die Versteigerung der Immobilie an, um den geschuldeten Betrag einzutreiben.

Das Verfahren umfasst mehrere wichtige Schritte:

• Bekanntmachung und Veröffentlichung: Sobald der Versteigerungstermin feststeht, muss eine öffentliche Bekanntmachung veröffentlicht werden. Diese Bekanntmachung enthält Einzelheiten wie die Beschreibung der Immobilie, das Eröffnungsgebot, Datum und Uhrzeit der Versteigerung sowie die Versteigerungsmethode (in der Regel elektronisch). Die Bekanntmachung wird in Rechtszeitungen und im Internet veröffentlicht, um sicherzustellen, dass potenzielle Käufer über die bevorstehende Versteigerung informiert sind.
• Immobilienbewertung und Eröffnungsgebot: Vor der Versteigerung wird die Immobilie bewertet, um ihren Marktwert zu ermitteln. Das Eröffnungsgebot bei der Auktion wird in der Regel als Prozentsatz des Schätzwertes festgelegt, oft zwischen 60 % und 80 %.
  Anzahlung: Interessierte Bieter müssen unter Umständen eine Anzahlung leisten, um an der Auktion teilnehmen zu können, in der Regel 10 % des Eröffnungsgebotes.
• Elektronische Auktion: Ab 2018 werden alle Zwangsversteigerungen in Griechenland elektronisch durchgeführt. Die Teilnehmer müssen sich auf der offiziellen Auktionsplattform registrieren und die Gebote werden online abgegeben. Die Umstellung auf elektronische Auktionen soll die Transparenz erhöhen und das Risiko von Störungen oder Absprachen verringern.
• Bieterverfahren: Die Auktion folgt einem kompetitiven Bietverfahren, bei dem die Teilnehmer während der gesamten Auktionsdauer Gebote abgeben. Das höchste Gebot am Ende der Auktion erhält den Zuschlag.

Nächste Schritte nach der Auktion

Nach Abschluss der Immobilienauktion muss der Höchstbietende unverzüglich eine erste Zahlung (in der Regel die Anzahlung) leisten und den Kauf durch Zahlung des Restbetrags innerhalb einer bestimmten Frist, in der Regel innerhalb von 30 Tagen, abschließen.

Ab 2024 müssen alle Zahlungen über das Bankensystem abgewickelt werden, Bargeldtransaktionen sind dann verboten. Dies ist Teil der Bemühungen, Geldwäsche zu bekämpfen und Transparenz zu gewährleisten.

Sobald die Zahlung vollständig erfolgt ist, wird die Immobilie an den Auktionsgewinner übertragen und der Verkauf bei den zuständigen Behörden, einschließlich des Grundbuchamts, registriert.

Der Gewinner der Auktion muss alle erforderlichen Formalitäten erledigen, einschließlich der Zahlung aller anfallenden Steuern und Gebühren und der Vorlage der erforderlichen Rechtsdokumente, um die Eigentumsübertragung abzuschließen.

Rechte und Pflichten der Beteiligten bei Immobilienversteigerungen

Jede der an einer Immobilienversteigerung in Griechenland beteiligten Parteien hat bestimmte Rechte und Pflichten. Dazu gehören der Gläubiger (häufig eine Bank oder ein Finanzinstitut), der Schuldner (der Eigentümer der Immobilie), der Versteigerer und die Bieter (potenzielle Käufer).

Die Rechte und Pflichten dieser Parteien sind im griechischen Zivilgesetzbuch und in der Zivilprozessordnung verank

Gläubiger

Der Gläubiger hat das Recht, die Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn der Schuldner seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommt.

Der Gläubiger ist berechtigt, die ausstehenden Schulden aus dem Versteigerungserlös zu begleichen. Wenn die Versteigerung nicht die gesamte Schuld deckt, kann der Gläubiger weitere rechtliche Schritte einleiten, um den Restbetrag einzuziehen.

Der Gläubiger muss sicherstellen, dass alle rechtlichen Verfahren eingehalten werden, einschließlich der ordnungsgemäßen Ankündigung der Versteigerung und der Sicherstellung, dass die Immobilie genau beschrieben und bewertet wird.

Der Gläubiger muss außerdem klare und genaue Informationen über die Immobilie und das Versteigerungsverfahren bereitstellen, um eine faire Teilnahme aller Bieter zu gewährleisten.

Schuldner

Ordnet das Gericht den Verkauf der Immobilie an, muss der Schuldner der Anordnung nachkommen und gegebenenfalls die Immobilie räumen.

Der Schuldner hat das Recht, über die Zwangsvollstreckung und die bevorstehende Versteigerung informiert zu werden. Er muss über die Einzelheiten der Versteigerung, einschließlich des Eröffnungsgebotes und der Schätzung der Immobilie, informiert werden. Der Schuldner kann das Zwangsvollstreckungs- oder Versteigerungsverfahren vor Gericht anfechten, wenn er der Ansicht ist, dass ein Rechts- oder Verfahrensfehler vorliegt.

Der Schuldner haftet für alle verbleibenden Schulden, die nicht durch den Versteigerungserlös gedeckt werden, es sei denn, er wird durch das Gesetz anderweitig befreit.

Versteigerer

Der Auktionator hat das Recht, den Versteigerungsprozess zu leiten, einschließlich der Festlegung der Versteigerungsregeln, der Eröffnungsgebote und der Bekanntgabe des erfolgreichen Bieters.

Der Auktionator muss die Auktion unparteiisch durchführen und ein faires Verfahren für alle Bieter gewährleisten.

Der Auktionator ist dafür verantwortlich, dass die Auktion in Übereinstimmung mit den rechtlichen und verfahrenstechnischen Anforderungen des griechischen Rechts durchgeführt wird.

Bieter

Die Bieter haben das Recht, die Immobilie vor der Versteigerung zu besichtigen und genaue Informationen über den Zustand und den rechtlichen Status der Immobilie zu erhalten. In einigen Fällen können Bieter ihr Gebot zurückziehen, wenn sie nachweisen können, dass sie irregeführt wurden oder das Versteigerungsverfahren fehlerhaft war.

Bieter müssen in der Regel eine Kaution hinterlegen, um an der Versteigerung teilnehmen zu können. Diese kann verfallen, wenn sie den Kauf nach dem Zuschlag nicht abschließt.

Der erfolgreiche Bieter muss den vollen Auktionspreis innerhalb der festgelegten Frist, in der Regel innerhalb von 30 Tagen, zahlen. Bei Nichteinhaltung kann die Kaution einbehalten und rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Die Bieter müssen akzeptieren, dass die Immobilie „wie gesehen“ verkauft wird, d.h. sie übernehmen alle Risiken im Zusammenhang mit dem Zustand oder dem rechtlichen Status der Immobilie.

Wie Sie verhindern können, dass Ihre Immobilie zwangsversteigert wird

Um zu verhindern, dass Ihr Eigentum auf einer Zwangsversteigerung verkauft wird, sind proaktive finanzielle und rechtliche Strategien erforderlich.

Dies sind nur einige der Schritte, die Sie unternehmen sollten, um zu verhindern, dass Ihre Immobilie versteigert wird:

• Sobald Sie merken, dass Sie Probleme haben könnten, Ihre Hypothekenraten zu zahlen, sollten Sie sich mit Ihrem Kreditgeber in Verbindung setzen. Banken und Finanzinstitute sind oft bereit, alternative Zahlungsvereinbarungen auszuhandeln, z. B. eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit oder eine vorübergehende Reduzierung der Raten.
• Bitten Sie um eine Umschuldung oder Änderung des Kredits. Dabei kann es sich um eine Senkung des Zinssatzes, eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist oder eine Konsolidierung Ihrer Schulden handeln, damit Sie Ihre Zahlungen besser bewältigen können.
• Wenn möglich, zahlen Sie den ausstehenden Betrag zurück oder handeln Sie mit Ihrem Gläubiger eine Pauschalvereinbarung aus. Gläubiger können bereit sein, eine geringere Zahlung zu akzeptieren, wenn dadurch die Kosten und Verzögerungen einer Zwangsversteigerung vermieden werden können.
• Erwägen Sie, finanzielle Hilfe von Familienmitgliedern, Freunden oder dritten Investoren zu suchen, die bereit sein könnten, die Schulden zu kaufen oder bei der Rückzahlung zu helfen.
• In einigen Fällen kann ein Insolvenzantrag (gemäß dem griechischen Gesetz 4738/2020, auch bekannt als „Insolvenzgesetz“) Sie vor einer sofortigen Zwangsvollstreckung schützen. Ein Insolvenzverfahren kann manchmal das Versteigerungsverfahren stoppen, während Ihre finanzielle Situation geprüft wird.
• Nach dem griechischen Insolvenzgesetz können Sie einen Sanierungsplan vorschlagen, wenn Sie Ihre Schulden nicht bezahlen können. Dieser Plan kann Ihnen helfen, Ihre Schulden zu verwalten und gleichzeitig eine Versteigerung zu vermeiden, obwohl er in der Regel die Zustimmung Ihrer Gläubiger und des Gerichts erfordert.

Da es sich hierbei um eine sehr heikle Angelegenheit handelt und jeder Fall einzigartig ist, empfehlen wir Ihnen, sich an unseren Rechtsanwalt oder einen Finanzberater zu wenden, der auf Zwangsvollstreckung und Immobilienrecht in Griechenland spezialisiert ist. Wir können Ihnen helfen, alle verfügbaren Optionen zu prüfen, den Rechtsweg zu beschreiten und möglicherweise bessere Bedingungen mit Ihrem Gläubiger auszuhandeln.

Wenn Sie von einer Zwangsvollstreckung bedroht sind, kann unsere Kanzlei Sie über rechtliche Strategien zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung beraten, wie z.B. Umschuldung, Verhandlungen mit Gläubigern oder die Prüfung von Insolvenzmöglichkeiten nach griechischem Recht.

Wenn es rechtliche Gründe gibt, wie z.B. Verfahrensfehler oder Streitigkeiten über die Höhe der Schulden, können wir ein Rechtsmittel einlegen, um die Versteigerung zu stoppen oder zu verzögern. Dies kann auch die Beantragung einer einstweiligen Verfügung zur Aussetzung der Versteigerung bis zur Klärung der Fragen beinhalten.

Häufige Probleme und Lösungen

Immobilienauktionen, insbesondere Zwangsversteigerungen, können mit einer Reihe von Problemen und Herausforderungen verbunden sein, die häufig auf rechtliche Schwierigkeiten, Verfahrensverzögerungen oder Marktbedingungen zurückzuführen sind.

Nachfolgend sind einige der häufigsten Probleme im Zusammenhang mit Immobilienversteigerungen in Griechenland aufgeführt:

• Eigentumsstreitigkeiten: Es kann zu Eigentumsstreitigkeiten oder unklaren Eigentumsverhältnissen kommen, die häufig auf Ungenauigkeiten im Grundbuch oder ungeklärte Rechtsansprüche zurückzuführen sind. Dies kann den Versteigerungsprozess erschweren und potenzielle Käufer abschrecken. Um dieses Problem anzugehen, hat die griechische Regierung daran gearbeitet, die Genauigkeit und Vollständigkeit der Katasteraufzeichnungen zu verbessern. Mit den jüngsten Rechtsvorschriften wurden die Fristen für die Berichtigung von Fehlern in den Katastereintragungen verlängert, was zur Klärung der Eigentumsverhältnisse vor der Versteigerung von Immobilien beitragen dürfte.
• Rechtliche Anfechtungen und Einsprüche: Schuldner oder andere Beteiligte können die Gültigkeit der Versteigerung vor Gericht anfechten, was zu weiteren Verzögerungen führen kann. Diese Anfechtungen beruhen häufig auf Verfahrensfehlern oder der Behauptung, dass das Versteigerungsverfahren nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.
• Verfahrens- und Rechtsverzögerungen: Das Gerichtsverfahren für die Zwangsvollstreckung und die Versteigerung kann langwierig sein, mit möglichen Verzögerungen aufgrund von Verfahrensanfechtungen oder Einsprüchen des Schuldners. Diese Verzögerungen können den Zeitraum verlängern, in dem die Gläubiger ihr Geld zurückerhalten, und potenzielle Käufer abschrecken.
• Geringe Teilnahme und erfolglose Auktionen: Auktionen scheitern manchmal an der geringen Beteiligung der Bieter, häufig an zu hohen Anfangsgeboten oder am Zustand der Immobilie. In einigen Fällen werden Auktionen wiederholt, ohne dass ein Verkauf zustande kommt, was die Lösung von Schuldenproblemen für die Gläubiger verzögern kann.