Controversie sugli affitti in Grecia

Cosa dice la legge sulle controversie in materia di affitto in Grecia?

Gli articoli 574-618 del codice civile greco stabiliscono le norme e i regolamenti generali del diritto di proprietà, comprese le questioni relative alla locazione e al leasing di beni immobili, e di conseguenza anche le controversie in materia di affitto.

Inoltre, leggi specifiche (3853/2010 e 4242/2014) e decreti presidenziali (34/1995) hanno ulteriormente perfezionato e integrato queste norme generali per affrontare tutte le principali questioni relative ai contratti di locazione e alle controversie in materia.

Tra le altre cose, la legislazione greca in materia di immobiliare regola la durata minima dei contratti di locazione residenziale, gli adeguamenti degli affitti e le responsabilità legali sia dei proprietari che degli inquilini.

Quali sono i diritti del proprietario?

In Grecia, i proprietari hanno diversi diritti nelle controversie sugli affitti, in particolare in situazioni che comportano il mancato pagamento dell’affitto o la violazione del contratto. Naturalmente, la legge non copre solo questi due casi, ma anche tutte le ragioni più comuni per una controversia sull’affitto, inclusi gli aumenti dell’affitto, lo sfratto, la gestione della proprietà o il pagamento di un deposito cauzionale.

I proprietari sono responsabili della manutenzione e del mantenimento della proprietà affittata e devono garantire il rispetto degli aumenti concordati dell’affitto e di altre condizioni del contratto di locazione.

I proprietari hanno anche il diritto di riscuotere depositi cauzionali, solitamente pari a uno o due mesi di affitto, per coprire eventuali danni o affitti non pagati.

Gli aumenti dell’affitto sono solitamente specificati nel contratto di locazione e sono spesso legati all’inflazione. Tuttavia, in assenza di un accordo esplicito sugli aumenti di affitto, i proprietari possono richiedere adeguamenti attraverso i tribunali o i Comitati regionali per la liquidazione e il riadeguamento dell’affitto.

Se gli inquilini non pagano l’affitto, i proprietari possono avviare una procedura di sfratto. Questa può essere accelerata da un’ordinanza del tribunale, che di solito viene emessa entro venti giorni senza necessità di udienza. Tuttavia, prima di procedere con lo sfratto, il proprietario deve notificare all’inquilino un avviso stragiudiziale che dia all’inquilino almeno quindici giorni di tempo per pagare l’affitto scaduto.

Oltre all’affitto, i proprietari possono richiedere un’ordinanza del tribunale per le bollette non pagate, a condizione che abbiano una prova scritta del pagamento.

Se i requisiti per un’ordinanza del tribunale non sono soddisfatti, ad esempio se il contratto di locazione non può essere dimostrato da un accordo scritto, il proprietario può intentare una causa contro l’inquilino. Questo processo richiede più tempo e prevede un’udienza in tribunale.

Quali sono i diritti degli inquilini?

Per quanto riguarda il proprietario, la legge greca sulla proprietà stabilisce i diritti e gli obblighi degli inquilini in relazione ai contratti di locazione e fissa le regole di base per la gestione efficace delle controversie in materia di locazione.

La legge copre sia i casi ordinari relativi alle regole di base della locazione, sia le situazioni straordinarie che possono insorgere a seguito di negligenza da parte di una delle parti.

Esaminiamo alcuni casi comuni riguardanti i diritti degli inquilini:

• Durata minima del contratto di locazione: i contratti di locazione residenziale hanno una durata minima legale di tre anni. Anche se il contratto è negoziato per un periodo più breve, questo termine di tre anni si applica al proprietario, ma non all’inquilino. Ciò significa che l’inquilino può lasciare l’appartamento prima della scadenza del periodo di tre anni senza violare il contratto, ma il proprietario non può risolvere anticipatamente il contratto di locazione senza un valido motivo.
• Regole sul deposito cauzionale: il deposito cauzionale non può superare l’importo di due mesi di affitto e viene solitamente restituito alla fine del contratto, a condizione che l’unità venga restituita in buone condizioni.
• Ristrutturazioni e riparazioni: mentre gli inquilini sono generalmente responsabili del pagamento delle proprie utenze e delle spese comuni (Kinokrista), non lo sono per importanti ristrutturazioni o riparazioni a carico del proprietario.
  Adeguamento dell’affitto in base alle condizioni di mercato: se si verifica un cambiamento significativo nelle condizioni finanziarie che influisce sugli affitti, gli inquilini possono chiedere ai tribunali di adeguare gli affitti per riflettere le attuali condizioni di mercato.
• Protezione contro lo sfratto ingiusto: nei casi in cui un proprietario voglia sfrattare un inquilino, quest’ultimo è protetto contro lo sfratto ingiusto. Il proprietario deve avere un valido motivo, come la violazione del contratto o il mancato pagamento dell’affitto, per procedere con lo sfratto. Anche in questi casi, il processo di sfratto può essere lungo e richiede un procedimento giudiziario.
• Appello contro un’ordinanza del tribunale: se un proprietario emette un’ordinanza del tribunale per mancato pagamento dell’affitto e sfratto, l’inquilino ha il diritto di appellarsi contro l’ordinanza entro quindici giorni lavorativi dalla notifica. Questo ricorso può essere basato su questioni procedurali relative all’emissione dell’ordinanza o sulla validità della richiesta stessa, come dimostrare che l’affitto non era dovuto. È importante notare che la presentazione di un ricorso non sospende automaticamente l’esecuzione dell’ordinanza del tribunale. Per ottenere una sospensione, l’inquilino deve richiedere un’udienza di sospensione e un’ordinanza restrittiva temporanea.

Controversie in materia di locazione in Grecia, il nostro servizio legale

Presso lo studio legale Leptokaridou forniamo servizi completi nel contesto delle controversie in materia di locazione, sia per gli inquilini che per i proprietari.

Il primo passo è di solito una consulenza legale con un avvocato immobiliare in Grecia, durante la quale forniamo consulenza sui diritti e gli obblighi di inquilini e proprietari ai sensi della legge greca, aiutandovi a comprendere meglio la vostra posizione legale e le opzioni a vostra disposizione.

Per conto nostro, ci impegniamo a negoziare o mediare tra proprietari e inquilini per risolvere le controversie in via extragiudiziale, con l’obiettivo di raggiungere una soluzione reciprocamente accettabile. Tuttavia, qualora una controversia relativa alla locazione dovesse sfociare in un procedimento giudiziario, siamo ovviamente pronti a rappresentarvi in tribunale e a gestire tutti gli aspetti del processo contenzioso.

Altri servizi includono:

• Redazione e revisione del contratto di locazione: forniamo assistenza nella redazione e nella revisione dei contratti di locazione per garantirne la conformità alla legge e la tutela degli interessi;
• Gestione di arretrati di affitto e richieste di risarcimento danni: forniamo assistenza nella risoluzione di questioni relative a arretrati di affitto e richieste di risarcimento danni per danni a proprietà in affitto.
• Procedimenti di sfratto: in caso di mancato pagamento dell’affitto o di violazione dei termini di locazione, forniamo assistenza ai proprietari nel processo legale di sfratto, inclusa la preparazione e l’archiviazione dei documenti necessari e la rappresentanza del proprietario alle udienze in tribunale.
• Ricorsi e contestazioni legali: per gli inquilini che rischiano lo sfratto o altre azioni legali, possiamo presentare ricorsi o contestare la legalità delle azioni dei proprietari.
• Consulenza normativa e di conformità: ci assicuriamo che sia i proprietari che gli inquilini rispettino le normative pertinenti, compresi gli obblighi fiscali e le leggi sulla proprietà.
• Supporto legale per la gestione della proprietà: in alcuni casi, in particolare quando il proprietario non risiede in Grecia, forniamo servizi di gestione della proprietà, agendo da intermediario tra il proprietario e l’inquilino.