Imposta sulla proprietà in Grecia

Imposta sugli immobili in Grecia nel 2025. Elenco completo

Il sistema di tassazione sugli immobili in Grecia è concepito per garantire un’equa distribuzione del carico fiscale tra i proprietari e per regolamentare il mercato immobiliare.

Esso comprende imposte annuali sulla proprietà immobiliare e imposte sulle transazioni immobiliari, come l’acquisto, la vendita o il trasferimento di proprietà.

Queste imposte sono calcolate in base a vari fattori, quali l’ubicazione, le dimensioni, il valore e l’uso dell’immobile, riflettendo la diversa natura del mercato immobiliare greco.

La tabella seguente riassume le imposte che i privati e le aziende sono tenuti a pagare sugli immobili in Grecia:

Per i privati: informazioni sulle imposte sugli immobili in Grecia

Comprendere gli obblighi fiscali sugli immobili è fondamentale sia per i proprietari che per gli acquirenti, soprattutto se si intende acquistare una casa in Grecia come investimento.

Influisce sulla pianificazione finanziaria e sulle decisioni di investimento, poiché i costi associati alle imposte sugli immobili possono incidere in modo significativo sul costo complessivo di proprietà e manutenzione degli immobili.

Nella tabella seguente è possibile vedere un esempio pratico dell’impatto dell’imposta sugli immobili in Grecia per una casa del valore di 100.000 euro.

* Sulla base di una proprietà del valore di 100.000 €

Imposta unificata sulla proprietà (ENFIA)

Da 0,001 a 13 euro al m2 – L’imposta unificata sulla proprietà è un’imposta annuale che si applica a tutti i proprietari di immobili in Grecia, sia persone fisiche che giuridiche, e rappresenta una componente significativa della tassazione immobiliare nel Paese.

L’ENFIA è composta da un’imposta principale e da un’imposta supplementare.

La tassa principale copre la maggior parte delle proprietà, con aliquote determinate da criteri oggettivi. Il suo calcolo avviene per metro quadrato e varia in base a fattori quali l’ubicazione della proprietà, le aliquote zonali, l’età dell’edificio, l’uso e altre caratteristiche specifiche.

La tassa supplementare è destinata alle proprietà di valore più elevato e viene calcolata in aggiunta alla tassa principale. È applicata alle persone fisiche che possiedono proprietà con un valore oggettivo totale superiore a 250.000 euro. L’imposta è progressiva e va dallo 0% all’1,5%, a seconda del valore totale del patrimonio immobiliare.

L’ENFIA è dovuta da tutti i proprietari di immobili, siano essi persone fisiche o giuridiche.

L’imposta viene calcolata annualmente e può essere pagata in più rate nel corso dell’anno. Il calendario esatto dei pagamenti e le scadenze sono stabiliti dalle autorità fiscali greche e di solito iniziano nella seconda metà dell’anno.

A determinate condizioni, le proprietà utilizzate come residenza principale possono essere parzialmente esenti dall’ENFIA. I criteri di esenzione spesso includono limiti di reddito, dimensioni della proprietà e composizione del nucleo familiare (ad esempio, famiglie numerose). Possono essere esenti dall’ENFIA anche le proprietà di organizzazioni di beneficenza, istituzioni religiose o del governo greco.

Tassa comunale sugli immobili (TAP)

0.025% – 0.035% –

La tassa comunale sugli immobili (TAP) è una piccola imposta locale applicata agli immobili in Grecia e varia dal 0,025% al 0,035%. Viene riscossa dai comuni e utilizzata per finanziare servizi locali come la pulizia delle aree pubbliche, l’illuminazione stradale e altre spese comunali.

L’aliquota TAP è calcolata in base al valore oggettivo dell’immobile e varia di norma dallo 0,025% allo 0,035% di tale valore. L’aliquota specifica può variare a seconda del comune in cui si trova l’immobile.

Tutti i proprietari di immobili, sia persone fisiche che giuridiche, sono tenuti a pagare la TAP. Di solito è inclusa nella bolletta dell’elettricità e viene riscossa insieme a essa. La TAP viene generalmente riscossa su base mensile o bimestrale, a seconda del ciclo di fatturazione dell’elettricità. Questo metodo garantisce una riscossione regolare e coerente dell’imposta.

Gli immobili adibiti a scopi pubblici, religiosi o di beneficenza possono essere esentati dal pagamento della TAP, a condizione che soddisfino determinati criteri legali e normativi.

La TAP è un’imposta relativamente piccola rispetto ad altre imposte sulla proprietà, come l’ENFIA. Tuttavia, rappresenta una fonte di entrate considerevole per i governi locali e contribuisce al finanziamento dei servizi e delle infrastrutture comunali.
Poiché la TAP viene riscossa attraverso le bollette dei servizi pubblici, i proprietari devono assicurarsi che i loro dati di contatto e di fatturazione siano aggiornati per evitare mancati pagamenti e sanzioni.

Imposta sul reddito da locazione

15% – 45% – le persone fisiche che percepiscono un reddito dalla locazione di beni immobili in Grecia sono soggette all’imposta sul reddito da locazione personale.

L’aliquota progressiva dell’imposta sul reddito da locazione aumenta all’aumentare del reddito.

Le aliquote sono le seguenti:

• 15% sul reddito da locazione annuale fino a 12.000 euro;
• 35% sulla porzione di reddito da locazione annuale compresa tra 12.001 e 35.000 euro.
• 45% sulla porzione di reddito da locazione annuale superiore a 35.000 euro.

L’imposta si applica indipendentemente dal fatto che il reddito derivi da locazioni a lungo termine, a breve termine (come quelle elencate su piattaforme come Airbnb) o da altre modalità di locazione. Chiunque possieda un immobile adibito a locazione e riceva un reddito da questa attività deve pagare l’imposta.

L’imposta viene calcolata annualmente in base al reddito totale da locazione percepito nel corso dell’anno fiscale. I proprietari devono dichiarare tale reddito nella dichiarazione dei redditi annuale, che di solito viene presentata tra dicembre e luglio dell’anno successivo a quello di riferimento.

I proprietari possono detrarre dal loro reddito imponibile da locazione alcune spese, come i costi di manutenzione della proprietà, le spese di gestione e altre spese ammissibili.

Tali detrazioni sono spesso fissate a un tasso forfettario, di solito pari al 5%, ma possono essere presi in considerazione anche i costi effettivi.

Per le persone fisiche che affittano più proprietà, in particolare per affitti a breve termine, potrebbero esserci ulteriori requisiti normativi e obblighi IVA, se il numero di proprietà o il reddito superano determinate soglie.

Imposta sulle plusvalenze

15% – L’imposta sulle plusvalenze si applica al profitto realizzato dalla vendita di immobili in Grecia. Generalmente, tale imposta si applica alla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita, al netto dell’inflazione e di alcune spese.

L’imposta è a carico del venditore dell’immobile e di solito è dovuta al momento del completamento della vendita. Il venditore è tenuto a dichiarare e pagare l’imposta come parte della sua dichiarazione dei redditi annuale relativa all’anno in cui è avvenuta la vendita.

Per incoraggiare la proprietà a lungo termine, l’imposta sulle plusvalenze si applica agli immobili venduti con un profitto entro cinque anni dall’acquisto; pertanto, gli immobili detenuti per più di cinque anni potrebbero non essere soggetti a questa imposta.

L’imposta sulle plusvalenze da transazioni immobiliari per le persone fisiche è stata sospesa fino al 31 dicembre 2026. Ciò significa che attualmente la maggior parte dei venditori privati non è tenuta al pagamento dell’imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili. Introdotta dalla legge 5162/2024 e successivamente prorogata, la sospensione mira a stimolare il mercato immobiliare differendo l’applicazione dell’imposta sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili.

È importante notare che i non residenti in Grecia possono beneficiare di convenzioni contro le doppie imposizioni tra la Grecia e i loro paesi d’origine, che possono ridurre o eliminare l’imposta sulle plusvalenze.

Imposta di trasferimento

3.09% – è un’imposta applicata al trasferimento di beni immobili. Di solito, l’acquirente è tenuto a pagarla al momento dell’acquisto.

L’imposta di trasferimento è un aspetto rilevante per gli acquirenti in Grecia, in quanto incide sul costo totale dell’acquisto della proprietà.

L’aliquota standard dell’imposta sul trasferimento è calcolata sul valore oggettivo dell’immobile, che viene determinato dalle autorità fiscali utilizzando un sistema standardizzato noto come sistema oggettivo (αντικειμενικό σύστημα).

Questo sistema calcola il valore della proprietà sulla base di vari criteri, tra cui l’ubicazione geografica, l’età dell’edificio, le dimensioni, il tipo di proprietà e altri fattori aggiuntivi come il livello del pavimento, la facciata, la vista o altre caratteristiche specifiche. Questo valore spesso differisce dal valore di mercato perché si basa su criteri oggettivi piuttosto che sulle condizioni di mercato correnti. Tale valore è utilizzato come imponibile minimo ai fini del calcolo delle imposte.

Di solito, l’imposta viene pagata al momento della transazione immobiliare, in particolare alla firma dell’atto notarile. Di solito viene pagata al momento della firma dell’atto notarile, in quanto è un prerequisito per la registrazione del trasferimento di proprietà nel registro immobiliare.

Per gli immobili di nuova costruzione, se l’immobile è soggetto all’IVA, non si applica l’imposta di trasferimento standard. Invece, l’acquirente paga l’IVA con un’aliquota del 24%. Tuttavia, è stata temporaneamente sospesa l’applicazione dell’IVA sugli immobili di nuova costruzione fino alla fine del 2025, consentendo agli acquirenti di pagare l’imposta di trasferimento del 3,09%.

A determinate condizioni, gli acquirenti di prima casa o coloro che acquistano una residenza principale possono beneficiare di un’aliquota ridotta o di un’esenzione dall’imposta di trasferimento.

Imposta di successione

1% – 40% – L’imposta di successione in Grecia viene applicata al trasferimento di beni immobili e altri beni da una persona deceduta ai suoi eredi e varia dal 1% al 40%. L’aliquota fiscale dipende dal rapporto tra il defunto e l’erede, nonché dal valore della proprietà ereditata.

Le aliquote variano in base al grado di parentela tra il defunto e il beneficiario. Le aliquote sono suddivise in tre categorie:

• Categoria A: parenti stretti come coniugi, figli, nipoti, genitori e nonni
  • 0% – Fino a 150.000 €: 0%
    1% – Da 150.001 a 300.000 €
    5% – Da 300.001 a 600.000 €
    10% – Oltre 600.000 €
• Categoria B: fratelli, sorelle, nipoti, zie, zii e loro discendenti
  • 0% – Fino a 30.000 €
    Oltre 30.000: dal 5% al 20%, a seconda del valore esatto
• Categoria C – Tutti gli altri parenti e non parenti:
  • Dal 20% al 40%, a seconda del valore dei beni ereditati

I beneficiari dell’eredità sono responsabili del pagamento dell’imposta di successione. Tale imposta deve essere pagata sulla proprietà e sui beni ricevuti dall’eredità del defunto.

La dichiarazione dei redditi per l’imposta di successione deve essere presentata entro sei mesi dalla data del decesso, a condizione che il defunto fosse residente in Grecia. Se il defunto era residente all’estero, il periodo di presentazione è di un anno. Di solito il pagamento dell’imposta avviene al momento della presentazione, ma può essere pagato a rate.

La Grecia ha accordi con altri paesi per evitare la doppia imposizione, che può influire sull’imposta di successione dovuta se il defunto aveva beni in diversi paesi.

Imposta sul valore aggiunto (IVA)

24% – Questa imposta viene generalmente applicata a nuovi edifici e terreni di nuova costruzione venduti da società o promotori immobiliari. L’immobile deve essere nuovo e la vendita deve essere effettuata da un venditore professionista. Gli immobili di seconda mano o quelli venduti da privati non sono soggetti all’IVA, ma possono essere soggetti ad altre imposte, come l’imposta di trasferimento.

L’IVA viene pagata dall’acquirente al momento della transazione. Di solito è inclusa nel prezzo di acquisto dell’immobile e viene riscossa dal venditore, che poi la versa alle autorità fiscali.

L’IVA sulle nuove costruzioni è stata temporaneamente sospesa e tale sospensione è stata prorogata fino alla fine del 2025. Questa sospensione consente agli acquirenti di immobili con licenza edilizia rilasciata dopo il 1° gennaio 2006 di pagare l’aliquota dell’imposta di registro ridotta del 3,09%, invece dell’IVA al 24%. Questa misura è volta a stimolare il mercato immobiliare, rendendo i nuovi immobili più accessibili.

Gli acquirenti che acquistano un immobile come residenza principale possono beneficiare di un’esenzione IVA a determinate condizioni. Questa esenzione di solito richiede che l’acquirente soddisfi determinati criteri, come non possedere un altro immobile che soddisfi le sue esigenze abitative e utilizzare l’immobile come residenza principale.

Per le aziende: dettagli sulle imposte sugli immobili in Grecia

Le società che possiedono beni immobili in Grecia sono soggette a diverse imposte sulla proprietà.

Queste imposte fanno parte del sistema fiscale greco e hanno lo scopo di garantire che le società contribuiscano alle entrate pubbliche attraverso i loro beni immobili.

Possono essere applicate esenzioni e condizioni speciali a seconda dell’uso della proprietà e delle attività della società. In qualità di avvocati d’impresa in Grecia, possiamo aiutarvi a comprendere e ottimizzare gli obblighi fiscali della vostra azienda relativi alla proprietà immobiliare.

Imposta unificata sugli immobili (ENFIA) per le persone giuridiche

Da 0.001€ a 13€ per m2 + 0.55% – L’imposta unificata sugli immobili in Grecia si applica anche alle persone giuridiche e va da un minimo di 0,001 € a un massimo di 13 € al metro quadrato, con un’aliquota aggiuntiva pari allo 0,55%. Tutte le persone giuridiche, incluse le società, le associazioni e le altre organizzazioni, che possiedono beni immobili in Grecia, devono pagare l’ENFIA. L’imposta è dovuta indipendentemente dalle dimensioni dell’entità o dalla natura della sua attività.

Il calcolo dell’imposta principale per le persone giuridiche è simile a quello per le persone fisiche e viene effettuato in base all’ubicazione, all’area, all’età e ad altre caratteristiche dell’immobile. L’aliquota varia in genere da 0,001 a 13 euro al metro quadrato, a seconda di tali fattori.

L’imposta supplementare per le persone giuridiche è pari allo 0,55% del valore oggettivo dell’immobile. Questa imposta si applica al valore totale degli immobili di proprietà dell’ente, al di sopra di una certa soglia, e si aggiunge all’imposta principale.

A determinate condizioni, possono essere applicate aliquote speciali, come l’aliquota ridotta dello 0,1% per gli immobili utilizzati per attività commerciali o l’aliquota speciale dello 0,35% per gli immobili di proprietà di organizzazioni senza scopo di lucro.

Alcune persone giuridiche possono essere parzialmente o totalmente esenti dall’ENFIA. Tra queste vi sono le organizzazioni di beneficenza, le istituzioni religiose e alcuni servizi pubblici. Le esenzioni sono concesse in base allo scopo dell’entità e all’uso che viene fatto della proprietà.

Imposta speciale sugli immobili (SRET)

15% – L’imposta speciale sugli immobili (SRET) in Grecia si applica alle persone giuridiche proprietarie di immobili. L’imposta mira a promuovere la trasparenza della proprietà immobiliare e a prevenire l’evasione fiscale, garantendo la trasparenza dei beneficiari effettivi degli immobili.

L’aliquota standard della SRET è pari al 15% del valore oggettivo dell’immobile.

La SRET è un’imposta annuale. Le persone giuridiche sono tenute a dichiarare e pagare l’imposta come parte dei loro obblighi fiscali annuali. Il calendario esatto dei pagamenti può variare, ma di solito è allineato con le altre dichiarazioni fiscali annuali.

L’introduzione della SRET riflette gli sforzi della Grecia per aumentare la trasparenza nel settore immobiliare e ridurre le opportunità di elusione fiscale.

Una delle principali esenzioni dalla SRET è prevista per le entità che rivelano completamente i propri beneficiari effettivi. Fornendo informazioni complete sulle persone che controllano, in ultima analisi, la società, questa può essere esentata da tale imposta.

Le entità il cui reddito lordo derivante da attività commerciali attive (ad esempio commercio, industria, produzione) supera il loro reddito passivo (ad esempio reddito da locazione, dividendi) possono beneficiare di un’esenzione. Questo perché tali entità sono principalmente impegnate in attività economiche piuttosto che nel possesso di beni immobili per ottenere reddito passivo.

Imposta sulle plusvalenze per le persone giuridiche

24% – L’imposta sulle plusvalenze in Grecia si applica alle plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili. L’aliquota standard dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari per le persone giuridiche in Grecia è pari al 24%. Tale aliquota si applica alla plusvalenza netta realizzata sulla vendita dell’immobile, calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, adeguato all’inflazione e a determinate spese ammissibili.

L’imposta è dovuta dalla persona giuridica (come una società, una partnership o altra struttura aziendale) che possiede e vende l’immobile. Sono incluse sia le persone giuridiche greche che quelle straniere proprietarie di immobili in Grecia.

L’imposta è dovuta nell’anno fiscale in cui viene completata la vendita dell’immobile. Le plusvalenze devono essere riportate nella dichiarazione annuale dei redditi delle società e l’imposta viene solitamente pagata insieme alle altre imposte sulle società per quell’anno fiscale.

Imposta sul reddito da locazione per le persone giuridiche

24% – Le persone giuridiche che traggono reddito dalla locazione di beni immobili sono soggette all’imposta sul reddito da locazione in Grecia. Tale imposta si applica sul reddito lordo derivante dalla locazione di beni immobili ed è una componente del sistema di imposizione sulle società.

Il reddito da locazione delle persone giuridiche è tassato all’aliquota dell’imposta sulle società, pari al 24%. Tale aliquota si applica in modo uniforme al reddito netto derivante dall’attività di locazione.

L’imposta viene calcolata annualmente e versata insieme alla dichiarazione dei redditi delle società. Le persone giuridiche devono dichiarare tutti i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi annuale, che di solito viene presentata alla fine dell’anno fiscale. Il calendario dei pagamenti è coerente con gli altri obblighi fiscali delle società.

Le società possono detrarre le spese ammissibili relative alla proprietà in affitto, come i costi di manutenzione, le spese di gestione della proprietà, l’ammortamento e altre spese operative. Tali detrazioni consentono di determinare il reddito imponibile netto e di ridurre l’onere fiscale complessivo.

Domande frequenti – Tassa sulla proprietà in Grecia

Gestire e ottimizzare gli obblighi fiscali in Grecia

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Inoltre, possiamo aiutarla a valutare accuratamente il valore della proprietà ai fini fiscali e consigliarla su eventuali detrazioni, esenzioni o riduzioni a cui potrebbe avere diritto.
Poiché il rispetto delle leggi fiscali greche è fondamentale per evitare multe e problemi legali, la aiuteremo a raccogliere e preparare la documentazione necessaria, come la prova di proprietà, le valutazioni e le dichiarazioni del valore della proprietà, e la assisteremo nella presentazione accurata e tempestiva delle dichiarazioni dei redditi, comprese le comunicazioni e i pagamenti richiesti.

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