Leggi sulla locazione per proprietari e inquilini in Grecia

Leggi greche in materia di locazione: i suoi diritti e doveri

In Grecia, il mercato degli immobili in locazione è disciplinato da una normativa chiara che tutela sia i proprietari che gli inquilini. Tale quadro definisce i diritti e i doveri specifici relativi a depositi cauzionali, condizioni di locazione, adeguamenti dell’affitto, riparazioni, manutenzione e altri aspetti; definisce i requisiti per affittare una casa in Grecia e e funge da base per la risoluzione di tutte le controversie in materia di locazione in Grecia.

Sia i proprietari che gli inquilini hanno diritti e doveri ben delineati che promuovono un rapporto di locazione equo.

Deposito cauzionale e garanzia

All’inizio del contratto di locazione, di solito viene richiesto ai locatari di versare un deposito cauzionale. Questo deposito serve da garanzia per il proprietario in caso di danni alla proprietà, affitto non pagato o violazioni del contratto di locazione. L’importo standard è solitamente pari a uno o due mesi di affitto, a seconda delle condizioni concordate.

Alla fine del contratto, il proprietario deve restituire il deposito al locatario, a condizione che quest’ultimo abbia adempiuto ai propri obblighi. Qualsiasi detrazione dal deposito deve essere giustificata (ad esempio, per danni che vanno oltre la normale usura). Il proprietario non può utilizzare il deposito per la manutenzione ordinaria o per miglioramenti alla proprietà.

Durata del contratto di locazione

In Grecia, per gli immobili residenziali è previsto un periodo minimo obbligatorio di locazione di tre anni, anche se nel contratto è concordato un periodo più breve. Ciò significa che l’inquilino ha il diritto legale di rimanere nell’immobile per tre anni, a meno che non decida di recedere dal contratto prima della scadenza.

Aggiustamenti dell’affitto

L’affitto è solitamente fissato per tutta la durata del contratto. Il proprietario non può aumentare l’affitto durante il periodo di locazione, a meno che il contratto non contenga una clausola che ne prevede l’aumento o a meno che entrambe le parti non concordino una modifica.

Alla fine del periodo di locazione iniziale (ad esempio, tre anni), il proprietario può proporre un aumento dell’affitto per ogni periodo di locazione successivo. Il locatario può accettare le nuove condizioni o negoziare. In caso di mancato accordo, il locatario può scegliere di lasciare l’immobile.

Nelle aree in cui il mercato immobiliare è altamente regolamentato, gli aumenti degli affitti devono essere in linea con i tassi di mercato e possono essere soggetti a restrizioni imposte dalle autorità locali. Ciò garantisce che i locatari non siano soggetti ad aumenti eccessivi o ingiusti del canone di locazione.

Riparazioni e manutenzione

Il proprietario è responsabile delle riparazioni più importanti e deve garantire che la proprietà sia sicura e abitabile. Ciò include le riparazioni strutturali, degli impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento e idrici.

Gli inquilini devono informare il proprietario di eventuali problemi o difetti importanti che devono essere riparati. La mancata segnalazione di tali problemi potrebbe rendere l’inquilino responsabile di eventuali danni conseguenti.

I proprietari devono affrontare eventuali problemi significativi che possano compromettere la comodità della vita degli inquilini, come la riparazione di un tetto rotto o di un impianto di riscaldamento malfunzionante. Il proprietario deve anche garantire che la proprietà rispetti tutti i requisiti legali in materia di salute e sicurezza, come l’installazione di misure di sicurezza antincendio ove richiesto dalla legge.

Gli inquilini sono responsabili delle piccole riparazioni e della manutenzione quotidiana. Ciò può includere attività come la sostituzione delle lampadine, la pulizia o la riparazione di piccoli danni dovuti all’usura.

Bollette e tasse comunali

Di solito il locatario è responsabile del pagamento delle bollette, come quelle dell’elettricità, dell’acqua, del gas e di internet, a meno che non sia diversamente specificato nel contratto di locazione. All’inizio della locazione, le bollette devono essere intestate al nome del locatario.

I locatari sono anche responsabili del pagamento di eventuali tasse comunali relative allo smaltimento dei rifiuti o ad altri servizi locali (spesso inclusi nelle bollette), a meno che non sia diversamente specificato nel contratto di locazione.

Diritto dell’inquilino al godimento pacifico della proprietà

La legge greca garantisce agli inquilini il diritto di godere della proprietà affittata in modo pacifico, il che significa che l’inquilino ha il diritto di utilizzare la proprietà senza interferenze da parte del proprietario, a condizione che rispetti i termini del contratto di locazione. Il proprietario non può entrare nell’immobile senza preavviso e consenso dell’inquilino, tranne in situazioni di emergenza.

Il proprietario deve rispettare la privacy dell’inquilino e dare un preavviso ragionevole (di solito 24 ore) prima di entrare nella proprietà per effettuare ispezioni o riparazioni. Il proprietario non può entrare nella proprietà con frequenza o senza una valida ragione.

Procedura di sfratto

Se l’inquilino non paga l’affitto, il proprietario può avviare la procedura di sfratto. Tuttavia, la legge greca protegge gli inquilini dallo sfratto arbitrario e i proprietari devono seguire la procedura legale appropriata, che di solito comporta l’ottenimento di un’ordinanza del tribunale per poter procedere con lo sfratto. Gli sfratti possono richiedere tempo e i proprietari devono dimostrare che l’inquilino ha violato i termini del contratto di locazione.

Oltre al mancato pagamento dell’affitto, i motivi di sfratto includono danni sostanziali alla proprietà, attività illegali nei locali o ripetute violazioni del contratto di locazione. Il processo di sfratto deve essere avviato attraverso i tribunali e gli sfratti autonomi (come la sostituzione delle serrature senza un’ordinanza del tribunale) sono illegali in Grecia.

Riepilogo delle norme per i proprietari in Grecia:

Di seguito, un riepilogo dei principali diritti e doveri dei proprietari in Grecia:

Riepilogo delle norme per gli inquilini in Grecia

Di seguito, un riepilogo dei principali diritti e doveri degli inquilini in Grecia:

Diritti e responsabilità di una società di gestione immobiliare

La gestione immobiliare in Grecia è un servizio molto comune, soprattutto per i proprietari che non vivono nel paese o nell’isola in cui si trova la loro proprietà o per coloro che hanno più proprietà.

Il coinvolgimento di un’agenzia di gestione immobiliare non modifica i diritti e gli obblighi legali dei proprietari e degli inquilini ai sensi della legge greca sulla proprietà, ma ne crea di nuovi legati al loro ruolo.

Le società di gestione immobiliare:

• Hanno l’obbligo fiduciario di agire nel miglior interesse del proprietario e di gestire la proprietà in modo professionale e responsabile. Devono prendere decisioni finanziarie che siano nel miglior interesse del proprietario e garantire la protezione e il valore della proprietà.
• Devono garantire che la proprietà e le attività di locazione siano conformi alle leggi greche sulla proprietà, inclusa la registrazione del contratto di locazione, le norme di salute e sicurezza e la protezione dei diritti degli inquilini.
• Sono responsabili della selezione degli inquilini e della verifica che i contratti di locazione soddisfino i requisiti del proprietario e siano conformi agli standard legali.
• Sono responsabili della supervisione delle riparazioni e delle manutenzioni necessarie. Inoltre, devono garantire che la proprietà sia mantenuta in condizioni abitabili e occuparsi di eventuali riparazioni strutturali o importanti necessarie per soddisfare gli standard legali di abitabilità.
• Devono gestire i reclami e le controversie degli inquilini in modo professionale, lavorando per risolvere eventuali problemi e tenendo informate entrambe le parti.
• Devono rispettare tutti i termini concordati nel loro accordo di gestione con il proprietario. La mancata osservanza potrebbe comportare responsabilità o sanzioni come stabilito nel contratto o dalla legge greca.

Le società di gestione immobiliare in Grecia possono essere ritenute responsabili per:

• Negligenza nella manutenzione della proprietà con conseguenti danni o lesioni;
• Cattiva gestione dei fondi, come appropriazione indebita o rendicontazione finanziaria inesatta;
• Mancato rispetto delle leggi greche sulla proprietà o delle norme in materia di locazione, che può comportare sanzioni sia per la società che per il proprietario.

Rispettare i diritti e gli obblighi ai sensi delle leggi greche in materia di locazione

È importante rispettare i propri obblighi in qualità di proprietario o inquilino per evitare controversie costose e stressanti che potrebbero persino sfociare in cause legali e perdite finanziarie. Allo stesso tempo, è importante assicurarsi che anche l’altra parte rispetti i suoi diritti.

Se ritiene che i suoi diritti di proprietario o di inquilino non vengano rispettati e desidera contattare un avvocato specializzato in diritto immobiliare in Grecia, non esiti a contattare lo studio legale Leptokaridou: siamo qui per assisterla e consigliarla nel miglior modo possibile.

Divieto affitti brevi ad Atene 2025, cosa posso fare?

Nel 2025, Atene ha introdotto un divieto di un anno per le nuove registrazioni di affitti a breve termine in diversi quartieri centrali, tra cui Kolonaki, Koukaki, Pangrati ed Exarchia. Questa misura mira a rispondere alla carenza di alloggi e a contenere l’aumento dei prezzi degli affitti per i residenti permanenti, limitando il numero di appartamenti disponibili per piattaforme come Airbnb.

Inoltre, il governo sta inasprendo le normative sugli immobili in affitto, vietando l’uso di scantinati e ripostigli senza finestre come alloggi a breve termine e applicando, a partire da ottobre 2025, standard operativi e di sicurezza più severi.

Per i proprietari di immobili in affitto a breve termine, queste nuove normative comportano una riduzione delle opportunità di registrare nuove proprietà, requisiti di conformità più severi e potenziali perdite finanziarie per coloro che fanno affidamento sugli affitti turistici.

I proprietari esistenti potrebbero essere costretti a modificare i loro modelli di business per garantire che le loro proprietà soddisfino i nuovi standard di sicurezza e di vita.

Tuttavia, queste misure potrebbero anche portare a un aumento della domanda di proprietà esistenti registrate, a vantaggio dei proprietari che già operano nel quadro giuridico.

In qualità di avvocati esperti in diritto immobiliare greco, possiamo fornirvi consulenza personalizzata su soluzioni legali, strategie di conformità e opzioni di locazione alternative per garantire la massima redditività della vostra proprietà nonostante le nuove restrizioni. Contattaci oggi stesso se sei interessato alla locazione e desideri discutere la tua strategia per superarne il divieto.