Pignoramento in Grecia

Che cos’è il pignoramento in Grecia e come funziona?

Si tratta di una procedura legale con cui un creditore tenta di recuperare il saldo di un prestito forzando la vendita della proprietà del debitore, di solito dopo che questi non ha effettuato i pagamenti dovuti. È comunemente applicato ai prestiti ipotecari, ma può riguardare anche altri debiti garantiti.

In Grecia, il pignoramento si applica tipicamente quando un mutuatario non rispetta i termini del prestito, in particolare quando non effettua i pagamenti ipotecari richiesti. Il creditore, che spesso è una banca, può avviare il processo di pignoramento dopo un certo numero di mancati pagamenti (di solito più di tre mesi).

Il processo di pignoramento in Grecia prevede diverse fasi legali.

Prima di avviare la procedura di pignoramento, la banca invia una notifica formale di inadempienza al mutuatario, informandolo dell’inadempienza e del debito residuo. Questa notifica è solitamente denominata “richiesta di pagamento” (εξώδικη καταγγελία).

Al mutuatario viene solitamente concesso un periodo di tolleranza per pagare gli arretrati. Questo periodo può durare da 30 a 60 giorni, a seconda della politica della banca e dei termini del contratto di mutuo. Durante tale periodo, il mutuatario può negoziare con il creditore per ristrutturare il prestito o raggiungere un altro accordo.
Se il mutuatario non riesce a effettuare i pagamenti o a raggiungere un accordo, il creditore può avviare un procedimento legale e intentare una causa per rientrare in possesso della proprietà. A questo punto entra in gioco il sistema legale greco, poiché il creditore deve ottenere un’ordinanza del tribunale che autorizzi il pignoramento e la vendita della proprietà.

Una volta che il tribunale approva il pignoramento, la proprietà viene solitamente venduta all’asta.

La proprietà pignorata viene messa all’asta e venduta a partire da 2/3 del valore di mercato della proprietà, come determinato da un perito indipendente. Se non viene trovato alcun acquirente a questo prezzo iniziale, le aste successive possono abbassare l’offerta iniziale per attirare gli acquirenti.

Dal 2017, la maggior parte delle esecuzioni immobiliari in Grecia avviene tramite aste elettroniche (Ηλεκτρονικοί Πλειστηριασμοί), che hanno snellito il processo e ridotto il potenziale di proteste o ostruzionismo.

Il processo di pignoramento può richiedere da diversi mesi a più di un anno. La tempistica esatta dipende da diversi fattori, tra cui il periodo di inadempienza del mutuatario prima che il creditore avvii la procedura di pignoramento, i ritardi dovuti a tentativi di ristrutturazione del prestito o a trattative tra mutuatario e creditore, le fasi legali coinvolte e la velocità del processo d’asta, soprattutto in caso di difficoltà nella vendita della proprietà.

Una volta completato il processo di pignoramento, il mutuatario perde la proprietà dell’immobile e la sua capacità di ottenere credito in futuro subisce un grave danno, a causa della perdita del rating creditizio.

Se l’immobile viene venduto per un importo inferiore al prestito in essere, l’istituto di credito può rivalersi sul mutuatario per il saldo residuo. Il mutuatario può anche essere tenuto a pagare alcune spese legali e processuali sostenute dall’istituto di credito per il pignoramento.

Quando si verifica un pignoramento in Grecia?

Il pignoramento può verificarsi quando i mutuatari non sono in grado di far fronte ai loro obblighi ipotecari, costringendo i creditori a sequestrare e vendere le proprietà per recuperare i debiti insoluti. Diversi fattori possono contribuire a questa situazione di difficoltà finanziaria, che possono essere di natura economica o riguardare le condizioni di mercato più ampie.

Tra i motivi principali che comunemente portano al pignoramento in Grecia vi sono:

• Inadempienza del mutuo ipotecario: il motivo più comune per il pignoramento è la mancata esecuzione, da parte del mutuatario, dei pagamenti ipotecari puntuali. Questo di solito accade dopo tre o più pagamenti consecutivi non effettuati. Se il mutuatario non riesce a recuperare il ritardo, il creditore avvia la procedura di pignoramento per recuperare il saldo del prestito.
• Difficoltà economiche: molte persone in Grecia rischiano il pignoramento a causa di difficoltà economiche quali la perdita del lavoro, i tagli salariali o la chiusura di attività commerciali. La crisi finanziaria in Grecia ha causato un diffuso aumento della disoccupazione e dei tagli salariali, con conseguenti difficoltà a onorare gli obblighi di prestito.
• Debito elevato delle famiglie: la Grecia ha uno dei livelli più alti di indebitamento delle famiglie in Europa. Quando le persone contraggono più prestiti (ad esempio mutui, prestiti personali o debiti con carte di credito), ciò può portare a difficoltà finanziarie e rendere più difficile rispettare le scadenze di pagamento del mutuo.
• Aumento dei tassi di interesse: molti mutui in Grecia hanno tassi di interesse variabili. Quando i tassi di interesse aumentano, aumentano anche i pagamenti mensili del mutuo, che a volte diventano insostenibili per il mutuatario. Questa situazione spesso si traduce in insolvenza e pignoramento.
• Ristrutturazione del prestito non riuscita: alcuni mutuatari cercano di rinegoziare o ristrutturare i loro prestiti per ridurre le rate mensili. Se queste trattative falliscono o il mutuatario non è in grado di rispettare le nuove condizioni, il creditore può procedere con il pignoramento per recuperare il debito.
• Problemi di salute: gravi problemi di salute, disabilità o malattie a lungo termine possono causare notevoli difficoltà finanziarie. I mutuatari che devono far fronte a spese mediche impreviste o che non sono più in grado di lavorare a causa della propria salute possono non riuscire a pagare il mutuo a causa di questi oneri finanziari.
• Divorzio o separazione: il divorzio o la separazione possono causare instabilità finanziaria. Se uno dei partner non è in grado di sostenere da solo i pagamenti del mutuo, il bene può essere pignorato. Anche le controversie sulla divisione dei beni possono peggiorare la situazione.
• Svalutazione del bene: in alcuni casi, il valore del bene scende al di sotto dell’importo del prestito (equità negativa). I mutuatari in questa situazione possono essere riluttanti a continuare a pagare un bene che vale meno del mutuo, il che porta a un’inadempienza strategica e al pignoramento.
• Mancato pagamento delle imposte sulla proprietà: in Grecia, le imposte sulla proprietà (ENFIA) sono obbligatorie. Se un mutuatario non paga le imposte sulla proprietà, può essere soggetto ad azioni legali e pignoramento, poiché le imposte non pagate si accumulano e creano una pressione finanziaria.
• Fallimento dell’azienda: i mutuatari che hanno contratto prestiti per investire in aziende potrebbero essere pignorati se la loro attività fallisce, riducendo la loro capacità di effettuare i pagamenti del mutuo. Questo è particolarmente vero per i proprietari di piccole imprese o i lavoratori autonomi.
• Scadenza delle tutele legali: la Grecia aveva diverse leggi che fornivano una protezione temporanea per le residenze principali, in particolare per i gruppi vulnerabili. Tuttavia, poiché queste tutele scadono o diventano più limitate, molti mutuatari che facevano affidamento su di esse sono a rischio di pignoramento.

Cosa succede alle proprietà pignorate: aste immobiliari

Una volta avviato il processo di pignoramento, l’istituto di credito richiede un’ordinanza del tribunale per rientrare in possesso della proprietà.Il tribunale deve approvare il pignoramento, che consente all’istituto di credito di acquisire il controllo della proprietà.

Una volta recuperata, la proprietà viene venduta tramite un’asta elettronica (Ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί). Questo sistema, in vigore dal 2017, mira a rendere il processo più efficiente e trasparente. Le aste immobiliari in Grecia ono aperte al pubblico e chiunque può fare un’offerta per l’immobile.

La proprietà viene venduta all’asta al miglior offerente e i fondi della vendita vengono utilizzati per estinguere il mutuo in essere e qualsiasi altro debito correlato, come le spese legali e i costi dell’asta.

Se il prezzo di vendita supera l’importo dovuto, i fondi rimanenti vengono restituiti al proprietario originale. Tuttavia, se il prezzo di vendita è inferiore all’importo dovuto (situazione comune nei casi in cui il valore della proprietà è diminuito), il mutuatario può comunque essere responsabile del saldo residuo.

Dopo l’asta, la proprietà dell’immobile viene trasferita all’aggiudicatario. Il mutuatario (l’ex proprietario) deve lasciare l’immobile dopo la vendita. Se si rifiuta di andarsene, il nuovo proprietario può intraprendere un’azione legale per ottenere lo sfratto.

Le aste immobiliari di proprietà pignorate in Grecia sono più diffuse nei grandi centri urbani, in particolare ad Atene e Salonicco. Queste città hanno registrato tassi di pignoramento più elevati a causa di vari fattori economici, con un numero significativo di aste online concluse tra il 1° gennaio 2018 e il 31 luglio 2022.

Su un campione di 83.989 aste di pignoramenti, il 36,7% riguardava proprietà residenziali. Nello specifico, su un campione di 30.810 proprietà residenziali pignorate, il Comune di Atene ne aveva 3.578, mentre il Comune di Salonicco ne aveva 1.317.

Conseguenze del pignoramento di un immobile in Grecia

Se il suo immobile viene pignorato in Grecia, le conseguenze possono essere significative e influire sia sulla sua situazione finanziaria che sulla sua vita personale.

La conseguenza più immediata è la perdita della proprietà dell’immobile. L’immobile sarà messo all’asta e il proprietario non avrà più alcun diritto legale su di esso. Ciò può anche comportare lo sfollamento, se si tratta della sua residenza principale, il che significa che dovrà trovare un alloggio alternativo.

Se l’immobile viene venduto per un importo inferiore al debito residuo del mutuo, potrebbe essere tenuto a restituire la differenza al creditore, che potrebbe continuare a perseguire il debito residuo, aumentando il suo onere finanziario. Inoltre, potrebbe essere tenuto a pagare eventuali spese legali, costi d’asta o altre spese associate al processo di preclusione.

Un pignoramento avrà un grave impatto sul suo punteggio di credito in Grecia, il che può rendere difficoltoso, in futuro, ottenere prestiti, mutui o persino carte di credito. Il marchio di pignoramento può rimanere sulla sua relazione di credito per diversi anni, limitando le sue opzioni finanziarie. Ciò può anche influire sulla sua capacità di affittare proprietà, in quanto alcuni proprietari verificano la storia del credito prima di offrire contratti di locazione.

Oltre all’impatto finanziario, il processo di pignoramento può anche avere un impatto emotivo significativo, soprattutto se comporta la perdita della residenza principale. Lo stress causato dalle difficoltà finanziarie, dalla perdita della casa e dall’incertezza della futura situazione abitativa può avere un impatto negativo sulla salute mentale e sul benessere.

In che modo possiamo aiutarla se sta affrontando un pignoramento?

Se si trova ad affrontare un pignoramento in Grecia, il nostro studio legale può fornirle un’assistenza inestimabile in diversi modi. Un avvocato esperto in diritto immobiliare greco, negoziazione del debito e regolamenti di pignoramento la aiuterà a districarsi nelle complessità legali, a esplorare potenziali alternative e a proteggere i suoi diritti.

Possiamo aiutarla così:

• Le spiegheremo quali sono i suoi diritti ai sensi della legge greca e le indicheremo le eventuali tutele che possono applicarsi alla sua situazione. Possiamo valutare se la sua proprietà è idonea a ottenere la protezione della residenza primaria o se rientra in una delle tutele previste per i gruppi vulnerabili che possono ritardare o impedire il pignoramento.
• Esamineremo i contratti di prestito e di mutuo per individuare eventuali difetti legali, clausole inique o incongruenze. Se la banca o l’istituto di credito hanno commesso errori nel processo di prestito, potrebbe essere possibile contestare il pignoramento.
• Potremmo negoziare con i prestatori, agendo da intermediari tra lei e loro. Possiamo negoziare la ristrutturazione del prestito, la riduzione delle rate mensili o un’estensione del periodo di pagamento per aiutarla a raggiungere un accordo che potrebbe evitare il pignoramento.
• Inoltre, possiamo cercare di ritardare il processo di pignoramento presentando mozioni o utilizzando procedure legali che le concedano più tempo per riorganizzare le sue finanze, vendere la proprietà o negoziare con il creditore. Se il creditore sta procedendo troppo rapidamente con il pignoramento o sta violando le procedure legali, potenzialmente fermando l’asta o il pignoramento, possiamo richiedere l’intervento del tribunale.
• Se il pignoramento è inevitabile e lei preferisce evitare le conseguenze negative, possiamo aiutarla a vendere la sua casa in Grecia prima che ciò avvenga. La nostra azienda può guidarla attraverso un breve processo di vendita, in cui la proprietà viene venduta per un importo inferiore al debito residuo, ma con l’approvazione del creditore, riducendo potenzialmente la sua responsabilità finanziaria.
• La proteggeremo da eventuali molestie o azioni aggressive da parte del suo creditore o degli esattori; un avvocato potrà intervenire per suo conto. Possiamo garantire che il creditore segua le procedure legali corrette e che i suoi diritti non vengano violati durante il processo di pignoramento.
• La rappresentiamo in tribunale, ci assicuriamo che la sua versione sia ascoltata e presentiamo eventuali difese o reclami che possano fermare o ritardare il pignoramento. La nostra esperienza nel contenzioso e nel diritto immobiliare le garantirà le migliori possibilità di ottenere un esito favorevole.

Anche se il nostro ruolo principale è legale, saremo sempre al suo fianco, fornendole un senso di controllo e supporto durante un processo spesso molto stressante ed emotivo. Sapere che un professionista si sta occupando del suo caso allevierà parte del peso e dell’ansia.