Immobilienrecht Griechenland Rechtsanwalt​

Die Kanzlei hat ihren Sitz in Thessaloniki, unterstützt internationale Kunden jedoch beim Kauf von Immobilien in ganz Griechenland, einschließlich der Inseln.

Griechisches Immobilienrecht

Das griechische Immobilienrecht regelt alle Beziehungen, die im Zusammenhang mit griechischen Immobilien stehen. Dieser Rechtsbereich befasst sich daher mit dem Kauf oder dem Verkauf einer Immobilie, der Schenkung und der elterlichen Schenkung, der Begründung und dem Missbrauch von Eigentum, dem Erwerb durch außergewöhnliche Erbfolge, der Hypothek usw.

Die Bestimmungen zum Immobilienrecht in Griechenland sind hauptsächlich im Zivilgesetzbuch geregelt und gelten in Kombination mit den Bestimmungen zu vertraglichen Verpflichtungen, z.B. bei Schenkung, Verkauf oder Vermietung.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie in Griechenland muss notariell beurkundet werden. Daher gilt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie erst dann als abgeschlossen, wenn sie in den Registern des Grundbuchamtes oder des Katasteramtes eingetragen ist.

Immobilien Griechenland Investieren

Immobilieninvestitionen in Griechenland bieten sowohl Investitionsmöglichkeiten als auch die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung und die griechische Staatsbürgerschaft zu erlangen.

Dabei kann es sich um den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung, zur Erzielung von Mieteinnahmen, zur Wertsteigerung oder aus kommerziellen Gründen handeln.

Bevor Sie in Griechenland in Immobilien investieren, ist es wichtig, den lokalen Markt zu erkunden und sich über die rechtlichen Verfahren zu informieren. Immobilienregistrierung, Rechtsberatung und das Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen sind wichtige Aspekte für eine erfolgreiche Immobilieninvestition in Griechenland.

Nicht-EU-Bürger können diese Investition nutzen, um das griechische Goldene Visum zu erhalten, das zum Aufenthalt in Griechenland berechtigt. Der Prozess umfasst die Auswahl der Immobilie, den Kauf und die Beantragung des Visums, das die Einreise in den Schengen-Raum ermöglicht.

Das griechische Katasteramt

Alle Informationen über eine Immobilie in Griechenland werden beim Katasteramt registriert. Das Kataster prüft die Eigentumsurkunden und alle bestehenden Pfandrechte an der Immobilie.

Diese Unterlagen sind nicht digitalisiert und oft schlecht organisiert. Es ist daher sehr wichtig, sich juristisch beraten zu lassen, um die Eigentumstitel zu überprüfen.

Überprüfung von Immobilientiteln in Griechenland

Das griechische Eigentumsrecht sieht vor, dass Eigentum von einer Person erworben werden kann, die seit 20 Jahren im Besitz eines beweglichen oder unbeweglichen Objekts ist.

In Anbetracht dieser Besonderheit des griechischen Rechts ist es für den Hauskäufer unerlässlich, eine gründliche Überprüfung des Verkäufers und der früheren Eigentümer vorzunehmen, die bis zum ursprünglichen Titel zurückreicht. Nur wenn Sie sich vergewissern, dass alle Kaufverträge, die in der Vergangenheit abgeschlossen wurden, rechtmäßig sind, können Sie das Risiko ausschließen, dass plötzlich eine Person auftaucht, die behauptet, Rechte an der Immobilie zu haben.

Vollmacht für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie

Da Personen, die in Griechenland eine Immobilie kaufen oder verkaufen, häufig im Ausland wohnen, sieht das Gesetz vor, dass die im Ausland lebende Vertragspartei einen Vertreter ernennen darf. Der beauftragte Vertreter kann sich nur mit den Vorbereitungen befassen, oder aber den gesamten Kauf- und Verkaufsprozess, einschließlich des Vertragsabschlusses, mit Hilfe einer Vollmacht steuern.

Eine Vollmacht kann auch im Ausland ausgehändigt werden. Dazu müssen Sie sich an das griechische Konsulat wenden, das für die Region zuständig ist, in der sich der Wohnsitz der im Ausland lebenden Person befindet. Das Konsulat kümmert sich jedoch nicht um die Abfassung der notariellen Vollmacht. Diese wird in der Regel von einem Rechtsanwalt erstellt.

Neue griechische Immobiliengesetze

Griechenland hat seine Immobiliengesetze und steuerlichen Regelungen weiterentwickelt, um den Immobilienmarkt zu stimulieren, die Transparenz zu erhöhen und den Wohnungsproblemen entgegenzuwirken.

Mit dem Gesetz 5073/2023 wurden verschiedene steuerliche Bestimmungen eingeführt, die den Immobilienmarkt beleben sollen, darunter die Verpflichtung, dass alle Immobiliengeschäfte ausschließlich per Banküberweisung abgewickelt werden müssen, um die Transparenz zu fördern. Notarielle Urkunden, die diese Vorschrift nicht einhalten, sind ungültig, was die Bemühungen der Regierung zur Bekämpfung der Steuerhinterziehung unterstreicht. Diese Verpflichtung gilt auch im Jahr 2026 uneingeschränkt und findet Anwendung auf alle Immobilienübertragungen, Schenkungen und Erbschaften.

Aktualisierte Regelungen haben zudem eine neue Tourismusabgabe sowie überarbeitete Vorschriften für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Diese Maßnahmen sind Teil der umfassenderen Strategie Griechenlands zur Steuerung des Tourismuswachstums und seiner Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft und den Wohnungsmarkt. Sie sollen außerdem der Klimakrise begegnen und Gebäudesanierungen erschwinglicher machen, indem bestimmte Renovierungskosten von der Einkommensteuer abgesetzt werden können. Diese Maßnahme wurde bis 2026 verlängert und weiter präzisiert, insbesondere hinsichtlich Höchstbeträgen und Dokumentationspflichten.

Seit dem 1. Oktober 2025 setzt Griechenland neue Vorschriften für Kurzzeitvermietungen durch, um Sicherheitsstandards zu verbessern, die Steuerkonformität sicherzustellen und die Wohnraumverfügbarkeit zu erhöhen. Diese Regeln gelten weiterhin im Jahr 2026:

• Für die Kurzzeitvermietung sind nur Räume zulässig, die für die primäre Wohnnutzung vorgesehen sind und über natürliche Belichtung, Belüftung und eine geeignete Klimatisierung verfügen. Kellerräume, Souterrains und Lagerräume ohne diese Merkmale sind ausgeschlossen.
• Rauchmelder, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Sets und klar gekennzeichnete Notausgänge sind verpflichtende Sicherheitsanforderungen.
• Immobilieneigentümer müssen eine Haftpflichtversicherung sowie gültige Schädlingsbekämpfungszertifikate vorweisen.
• Im Rahmen der vereinfachten Kurzzeitvermietungsregelung dürfen Eigentümer maximal zwei Immobilien vermieten; bei Überschreitung dieser Grenze kann eine Einstufung als gewerbliche Tätigkeit mit zusätzlichen steuerlichen Pflichten erfolgen.
• Bei Verstößen drohen Geldbußen von bis zu 20.000 €, mit erhöhten Strafen und möglicher Aussetzung der Tätigkeit bei Wiederholungsfällen.

Darüber hinaus wurde das am 1. Januar 2025 eingeführte Verbot der Registrierung neuer Kurzzeitvermietungen in bestimmten zentralen Athener Stadtteilen, darunter Kolonaki, Koukaki und Exarchia, bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Ziel dieser Maßnahme ist es, Wohnungsknappheit und steigende Lebenshaltungskosten in besonders belasteten Gebieten zu lindern.

Im Rahmen der staatlichen Strategie zur Förderung von Immobilientransaktionen und zur Erhöhung der Marktliquidität bleibt die 15%ige Kapitalertragsteuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen, die ursprünglich für 2024 ausgesetzt wurde, weiterhin bis zum 31. Dezember 2026 suspendiert.

Gleichzeitig wurde zur Förderung von Investitionen in Neubauten und zur Stärkung des Immobiliensektors die Aussetzung der 24%igen Mehrwertsteuer (MwSt.) auf den Verkauf neu errichteter Immobilien bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Diese Maßnahme gilt weiterhin für Immobilien mit Baugenehmigungen ab dem 1. Januar 2006 und ermöglicht Käufern, anstelle der Mehrwertsteuer eine reduzierte Grunderwerbsteuer von 3,09% zu entrichten.

* Die Informationen auf dieser Website dienen ausschließlich der Veranschaulichung des Themas. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Jeder Fall ist einzigartig, weist besondere Umstände auf und sollte im Detail von einem Rechtsanwalt geprüft werden, der in der Lage ist, die spezifischen Umstände zu überprüfen.